Sanierungsrechtliche Genehmigungen

Nach § 136 des Baugesetzbuches liegt die „einheitliche und zügige Durchführung“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. Hierzu gehört auch, dass private Vorhaben und Investitionen mit der Stadtverwaltung abgestimmt werden müssen. Private Vorhaben sollen den Sanierungsprozess nicht „wesentlich erschweren“ oder gar „unmöglich machen“. Auch wenn in der Praxis der behutsamen Stadterneuerung „wesentliche Erschwerungen“ nur in Ausnahmen vorliegen, hat der Bundesgesetzgeber eine breite Genehmigungspflicht für Eigentümer*innen oder Erbbauberechtigte festgehalten.

Nach § 144, 145 Baugesetzbuch sind beispielsweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

· der Verkauf oder die Teilung eines Grundstückes,

· die Bestellung und Veränderung eines Erbbaurechts,

· die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch,

· die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,

· Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr sowie

· Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind.

In der Praxis der Grundstücksgeschäfte wird das beauftragte Notariat automatisch die erforderliche Sanierungsgenehmigung beantragen. Das Notariat erfährt von der Genehmigungsnotwendigkeit durch den Sanierungsvermerk, den das Grundbuchamt im Grundbuch der jeweiligen Eigentümer*innen eingetragen hat. Dabei handelt es sich im Sinne des Wortes um einen Vermerk. Der Sanierungsvermerk ist kein belastendes Recht und wird ohne Rangstelle im Grundbuch vermerkt. Neben der sonst auch geschäftsüblichen Einholung der steuerrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Vorkaufrechtsverzichtserklärung hat die Stadt innerhalb von vier Wochen über die Anträge auf sanierungsrechtliche Genehmigung zu entscheiden.

Nach dem Abschluss der Sanierung werden die Sanierungsvermerke automatisch vom Grundbuchamt wieder gelöscht.

Bodenwert und Ausgleichsbeträge/Abschluss der Sanierung

Nach Abschluss der Sanierung sind laut Gesetz von Eigentümer*innen der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke Ausgleichsbeträge zu zahlen (§ 154 Baugesetzbuch). Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz der Bodenwerte der Grundstücke zu Beginn und zum Ende der Sanierung. Eigentümer*innen haben die Wertsteigerung des Bodens, der durch eine öffentliche Sanierungsmaßnahme erzielt wurde, als Ausgleichsbetrag zu bezahlen. Hierbei werden nur die Einflüsse der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert berücksichtigt, nicht aber konjunkturelle Veränderungen. Einen sanierungsbedingten Einfluss auf den Bodenwert haben beispielsweise Verbesserungen und Aufwertungen der öffentlichen Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze/Parks) oder die Steigerung der Bebaubarkeit von Grundstücken durch eine neue Bauleitplanung.

Die Anfangs- und Endwerte werden von einem unabhängigen Gutachterausschuss ermittelt, wenn die letzten Baumaßnahmen vor Abschluss der Sanierung durchgeführt werden. Zu diesem Zeitpunkt wird der Gutachterausschuss des Kreises von der Stadt Husum beauftragt, um die Ausgleichsbeträge festzustellen. Danach werden die Eigentümer über die ermittelten Beträge informiert.